Il peso fiscale sul mattone affossa il mercato immobiliare: ‘ora però bisogna cambiare rotta’

Sul fronte immobiliare l’alessandrino “non è certo messo bene“. C’è, però, “chi sta peggio”. La filosofia della Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip) è quella di “non piangersi addosso” e provare a leggere l’ultima indagine dell’osservatorio provinciale, relativa al 1° semestre del 2014, come sprone per il settore.

I dati sull’andamento del prezzo unitario degli immobili dal 2007 al 2013, recentemente pubblicati sul Sole 24 Ore, hanno infatti confermato la crisi vissuta negli ultimi anni. L’alessandrino ha visto crollare del 23.8% il valore di un alloggio di 100 metri quadri in una zona semi-centrale. Da una media di 2.100 euro del 2007, nel 2013 i prezzi si sono infatti abbassati a circa 1.600 euro. Poco lontano dai confini provinciali, nell’astigiano, il crollo è stato ancora più pesante: -27.7% . “Si dice che l’erba del vicino è sempre più verde, ma a volte non è così” ha sottolineato il presidente provinciale Fiaip, Franco Repetto. Una premessa per ricordare le difficoltà vissute a livello generale dal settore e per rimarcare la necessità di una “rigenerazione” dell’intera filiera immobiliare, attraverso quelle azioni e riforme rimaste da troppo “al palo“.

Il calo di prezzi al metro quadro di questi ultimi anni non è stato infatti controbilanciato da un mercato “dinamico“. Come evidenziato dall’osservatorio Fiaip, le poche compravendite in provincia sono state quasi esclusivamente per la prima casa. La forte tassazione sugli immobili, rende oggi il ‘mattone’ davvero troppo pesante per i cittadini. La speranza, ha spiegato il presidente Repetto, è che la frenata registrata nell’ultimo periodo rispetto alla costante discesa dei prezzi possa aprire ora qualche spiraglio per una ripresa delle transazioni. Nel primo semestre del 2014 l’osservatorio provinciale Fiaip ha infatti notato una sostanziale stabilità del costo degli immobili in provincia rispetto ai sei mesi precedenti.

Per quanto riguarda Alessandria la zona più cara è risultata la centralissima piazza Garibaldi con prezzi al metro quadro per un alloggio nuovo o ristrutturato che oscillano, in media, da 2.200 a 2.800 euro. Il costo scende poi da un minimo di 1.600 a un massimo di 1.800 euro in caso di alloggio ‘datato’ ma comunque in buono stato. Varia invece tra i 1.200 e i 1.600 euro, infine, il prezzo a metro quadro di un alloggio da ristrutturare.

Esclusi i sobborghi, dove i prezzi non superano in media i 1.400 euro al metro quadro, ad Alessandria è il quartiere Cristo ad avere gli alloggi meno cari. Chi vuole acquistare una casa nuova o ristrutturata può spendere infatti tra i 1.100 e i 1500 euro al metro quadro. Al Cristo si può però comprare anche un alloggio in buono stato a 850 o massimo 1.100 al metro quadro. Se l’alloggio è da ristrutturare, allora la spesa si riduce ulteriormente da 550 a 900 euro.

A Ovada, dove sta crescendo l’interesse per i nuovi alloggi a basso consumo energetico e si sono iniziati ad avere anche i primi segnali per seconde case indipendenti, gli appartamenti arrivano a costare al massimo 2.600 euro al metro quadro in zona centro storico o 2000 euro in periferia. Un alloggio in buono stato a Ovada in media non supera invece i 1.200 euro nel centro storico, i 1.500 euro in centro e i 1000 in periferia.

Comprare un alloggio nuovo o ristrutturato in centro ad Acqui Terme, invece, può costare da un minimo di 1.700 a un massimo di 2.400 euro al metro quadro. Nella stessa zona, un alloggio in buono stato si può trovare però anche a 1.100 o massimo 1.900 euro al metro quadro, mentre un appartamento da ristrutturare oscilla da un minimo di 800 a un massimo di 1.200 euro. Anche nella città termale la zona meno cara è la periferia con appartamenti nuovi da 1.500 a 2000 euro a metro quadro e alloggi in buono stato da 750 a 1.350 euro. Non superano invece in media i 1000 euro a metro quadro gli alloggi da ristrutturare, che si possono acquistare anche a 650 euro a metro quadro.

A Tortona sono soprattutto gli immobili di recente costruzione ad attirare l’interesse dei potenziali acquirenti. Il valore massimo è in centro dove le abitazioni non superano comunque i 2400 euro a metro quadro. Zona meno cara per comprare un alloggio nuovo o appena ristrutturato è la periferia sud di Tortona dove gli appartamenti raggiungono un costo massimo al metro quadro di 1.400 euro. Più difficoltose risultano invece le trattative per le case ‘più date’ di Tortona. Oggi il prezzo a metro quadro non supera i 1.200 euro del centro storico e l’osservatorio Fiaip prevede una ulteriore contrazione del valore nei prossimi mesi.

La comodità di avere un grande supermercato vicino, a Novi Ligure, ha ovviamente avuto il suo riflesso sul costo degli appartamenti nuovi o appena ristrutturati che, in zona Bennet, valgono come quelli nel centro storico. Si passa infatti da un minimo di 1.500 a un massimo di 2000 euro. La zona ‘Bennet’ a Novi ligure è però la ‘più cara’ insieme al quartiere Lodolino se si vuole acquistare un appartamento con qualche anno, ma comunque in buono stato. I prezzi, infatti partono da un minimo di 1000 euro e arrivano fino a un massimo di 1400 euro a metro quadro. In centro e poco distante, invece, la stessa tipologia di alloggio oscilla tra i 650 e i 1000 euro. Il prezzo più basso per un appartamento nuovo a Novi è invece in zona G3 (minimo 1.200 massimo 1.500). Acquistare un alloggio con qualche anno in più, che non necessita però di particolari interventi di manutenzione, nella stessa zona ha però un costo al metro quadro più elevato rispetto al centro storico o al semi-centro di Novi (In zona G3 variano da 900 a 1.100 euro)

Anche a Casale Monferrato è il centro storico da avere i prezzi al metro quadro ‘più alti’ con un massimo di 1.900 euro per un alloggio nuovo, 1.400 euro per un appartamento comunque in buono stato e 750 euro per una casa da ristrutturare. Più lontani dal centro, gli alloggi appena costruiti o realizzati scendono fino a un massimo di 1.200 euro a metro quadro. Se l’appartamento ha qualche anno in più il costo in media non supera al massimo i 950 euro. Nella periferia di Casale si possono comunque trovare anche alloggi da ristrutturare che oscillano tra i 500 e i 550 euro a metro quadro.

Sempre buona la richiesta di immobili recenti con spese snelle o soluzioni indipendenti, a Valenza è invece diminuita la richiesta di alloggi nei sobborghi. Un calo, secondo l’analisi dell’osservatorio Fiaip forse dettato dalla volontà di contenere al massimo le spese per gli spostamenti o dalla riduzione della forbice dei prezzi rispetto agli immobili nel centro della città dell’oro. Chi vuole acquistare una casa a Valenza può infatti trovare alloggi in centro da un minimo di 900 a un massino di 1900 euro al metro quadro. La stessa tipologia di immobile può costare dai 900 ai 1600 in zona semi-centro, mentre nella periferia di Valenza gli alloggi nuovi o appena ristrutturati hanno un costo al metro quadro ma un minimo di 800 a un massimo di 1.500 euro.

Dopo il crollo del 2013 e la sostanziale stabilità dei prezzi nel primo semestre del 2014, l’osservatorio provinciale Fiaip nell’ultimo periodo ha ora cominciato intravedere qualche timido raggio di sole. Dopo “un inverno gelido”, sembra si stia infatti “scongelando” anche il mercato industriale-artigianale con un ritrovato interesse da parte degli investitori puri, che sono tornati quantomeno a chiedere informazioni. Anche in questo settore, però, la tassazione immobiliare continua a rappresentare un freno che tende a scoraggiare i timidi progetti di investimento.

Alleggerire il peso fiscale sul ‘mattone’ rimane quindi una delle prime condizioni per smuovere il mercato. “Non si può più rimanere fermi” ha sottolineato il presidente Repetto. “Bisogna avere il coraggio di decidere. Quando si comincia a scendere è dura risalire. Per cambiare rotta bisogna però fare qualcosa. A forza di ‘non decidere’ ecco dove siamo arrivati”.

Anche sul fronte dei contratti di locazione, ha aggiunto la Fiaip, bisogna agire. Due i fronti: avere norme che riescano a garantire maggiormente i diritti dei proprietari immobiliari, ma anche fare qualcosa per rendere il territorio più attraente. “Ad Alessandria ci siamo ridotti a cerchiare di arancione le buche nelle strade per aiutare gli automobilisti ad evitarle, ma questa non può essere una città che invoglia ad acquistare una casa o affittare un negozio in centro. Dobbiamo tornare a dare valore alla cosa pubblica e sfruttare di più il territorio che agli occhi degli stranieri è sempre più una nuova Toscana”. L’Italia, Paese che aveva la sua forza proprio nel mercato immobiliare, ha concluso Repetto, negli ultimi anni ha reso  controproducente avere una casa “adesso però è arrivato il momento di cambiare”.