Amministratori di condominio e condòmini: un rapporto spesso complicato

La questione dell’A.gest.imm. di Daniele Moro e Paola Pasero continua a far discutere. La storia, ora al centro di accertamenti e approfondimenti, in effetti, è quella che mette in allarme ogni inquilino: trovarsi davanti a dei conti non a posto, con il rischio di dover ripianare le somme scoperte. Secondo le ricostruzioni fatte dai giornali le aziende fornitrici hanno cominciato a rivolgersi a dei legali per sollecitare i pagamenti tra lo stupore dei condomini. A questa situazione si è poi aggiunto un furto avvenuto negli uffici dell’amministratore nel mese di dicembre. Durante i furti i ladri avrebbero portato via anche fatture e documenti e, per ingarbugliare una situazione più complicata, a gennaio Daniele Moro avrebbe anche subito un incidente che gli ha fatto perdere la memoria. Da quel 12 gennaio non si è fatto più vivo e il suo ufficio ha riaperto solo la settimana scorsa. Il caso su cui ora si intrecciano le azioni di moltissimi condomini e gli approfondimenti degli inquirenti, ha fatto drizzare le antenne di tutti. La maggior parte delle persone infatti vive in stabili e affida la gestione ad amministratori. Un rapporto infatti basato sulla fiducia anche se sempre intaccata dal latente timore che qualcosa non giri per il verso giusto. Per questo abbiamo chiesto a Saverio Fossati, giornalista del Sole 24ore, esperto in materia, di dirci come si sceglie un buon amministratore. Ecco cosa ci ha risposto:

“Ormai ci sono parecchi requisiti fissati dalla legge che permettono di evitare molti problemi. Chi non ha questi requisiti non può fare l’amministratore. Innanzitutto ci sono quelli di onorabilità. Ad esempio l’amministratore non può essere stato condannato per delitti contro il patrimonio, poi deve avere almeno un diploma di scuola media superiore e l’esercizio dei diritti civili e politici. L’altro requisito importante è che deve aver seguito un corso di formazione iniziale di 72 ore, anche se questo riguarda gli amministratori che non avevano esercitato la professione nel biennio precedente all’entrata in vigore della nuova legge del 2013. Tutti invece, tutti gli anni, devono aver superato un corso di formazione periodica di 15 ore. Questi requisiti, da esibire necessariamente in assemblea altrimenti la nomina non è valida, rappresentano una scrematura rispetto alle qualità e alle competenze di queste persone”.

Poi ci sono le azioni per tutelarsi. In questo caso ogni condominio “deve individualmente assumere informazioni. Deve chiedere senza paura all’amministratore che deve essere esaminato quali sono i condomìni che lui amministra. Nessuno si deve imbarazzare nel chiedere queste informazioni. Meglio ancora se ciascuno assume informazioni sull’amministratore, raccogliendo notizie da condomìni già amministrati. Durante la gestione invece, una volta avvenuta la nomina, ci sono diversi strumenti di controllo da parte dei condòmini. L’amministratore è adesso obbligato per legge a fornire gli estratti conto bancari del conto corrente condominiale ai singoli condòmini, e naturalmente a far visionare in ogni momento la contabilità del condomìnio. Quindi se i cittadini si fanno parte attiva diventa molto difficile per l’amministratore cercare di truccare i conti o nascondere gli ammanchi sul conto corrente. Tra l’altro nella legge in vigore dal giugno 2013 è previsto che ogni condominio abbia il proprio conto corrente condominiale. Quindi da una parte la legge mette molti paletti e dall’altra i condòmini accorti possono assumere delle belle informazioni sull’amministratore.”

Se l’amministratore non agisce come dovrebbe o non soddisfa l’assemblea allora “i condòmini possono cacciarlo quando vogliono. Anche se hanno un contratto per un anno possono allontanarlo quando credono. Non ci sono vincoli particolari. I condòmini possono chiedere la convocazione di un’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore e la chiedono, naturalmente, all’amministratore stesso, se però quest’ultimo non fissa l’assemblea i cittadini possono autoconvocarsi e, purché l’assemblea sia stata regolarmente convocata, se si trova una maggioranza di 501 millesimi per nominare una nuova figura il vecchio scompare. Questa è la tutela più semplice ed efficace. Altrimenti ci sono altre situazioni utilizzabili, come quella del giudice. Ad esempio la perdita di uno dei requisiti di legge comporta la cessazione automatica dell’incarico. Inoltre ci sono le situazioni per le quali si fa ricorso al giudice chiedendo che l’amministratore venga cacciato. Questo vale quando ci son gravi regolarità contabili, il non aver presentato il bilancio e situazioni analoghe. Tutto questo si trova nel codice civile aggiornato. Se uno va a prendersi una nuova edizione, negli articoli dal 1117 in poi trova tutte queste informazioni. C’è un elenco molto dettagliato in base al quale l’amministratore può essere allontanato dal giudice anche se c’è una maggioranza che lo vorrebbe tenere”.

I condòmini poi non devono avere remore nella verifica dell’attività di chi li amministra. È un loro pieno diritto: “i condòmini hanno diritto di andare dall’amministratore per verificare quando e se le bollette sono state pagate. Lo possono fare in ogni momento. Se l’amministratore fa ‘melina’ allora sì che bisogna metterlo alle strette, chiedere di convocare l’assemblea e verificare la contabilità. Se si comincia a differire questa verifica, allora bisogna cominciare a insospettirsi”.

Altro caso frequente nei condomìni è quello degli inquilini che non pagano. Anche su questo occorre prestare attenzione come ha continuato a spiegare Saverio Fossati: “la legge prevede una norma che tutela quanti pagano contro i condòmini che non pagano. Molti complessi vanno a rotoli perché ci sono persone che non rispettano le scadenze. La legge prevede espressamente che il fornitore di servizi debba, in caso di debito, chiedere il denaro solo ed esclusivamente ai condòmini morosi. Se la bolletta energetica, per fare un esempio, è di 10 mila euro e ne sono stati pagati 3mila e quindi il 70% è moroso, il fornitore può chiedere i soldi solo a quel 70% non in regola. Anche se molti ci provano a chiedere i soldi a tutti la legge dice una cosa diversa”.