Agenti Immobiliari ottimisti per il futuro: “Prezzi non scenderanno e ci sarà scossa”

PROVINCIA DI ALESSANDRIA – Mai come in queste settimane caratterizzate dall’emergenza coronavirus il concetto di casa sta acquisendo sempre più considerazione e importanza. Per questo la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali della provincia ha rimarcato il proprio ottimismo rispetto al futuro del comparto immobiliare, nonostante il problema covid 19.

Un concetto ribadito in occasione della presentazione del consueto Osservatorio riguardo lo scorso anno. “Abbiamo eliminato alcuni concetti come quello del prezzo medio (circa 973 euro al metro quadro ad Alessandria), che può essere fuorviante, privilegiando la ricerca del prezzo assoluto, alla ricerca di valore” ha detto il past president della Fiaip provinciale Franco Repetto “il mercato sarà completamente diverso. Un aspetto importante riguarderà la riqualificazione non solo dell’unità immobiliare ma dell’intero fabbricato, viste le moltissime agevolazioni che devono essere sfruttare. Il mercato sarà più forte di prima, i prezzi non scenderanno e addirittura ci sarà una scossa. Oltre alla mediazione anche il lavoro di consulenza sarà essenziale, le persone avranno bisogno di essere ascoltate. Ci aspetta un lavoro enorme, visto che il nostro mondo vive di contatti e rapporti. Ma noi ci siamo”.

“Oggi ad Alessandria abbiamo riscoperto la locazione transitoria“ ha poi aggiunto Repetto “un aspetto che aiuta molto l’economia del territorio. Abbiamo contribuito a creare un portale per le residenze universitarie che oggi conta su 200 annunci disponibili a rotazione, gli studenti hanno forte bisogno di casa, anche solo una camera ma con tutto il confort possibile. L’offerta è cresciuta e dovrà crescere ancora”. 

Un aspetto importante è quello delle residenze di pregio, un mercato a sé stante che segue logiche diverse da quello residenziale della prima casa. “Impossibile fare valutazioni al metro quadro come per gli appartamenti”, spiega Andrea Monti vice presidente Fiaip Alessandria e delegato al settore Estero. “Alla determinazione del prezzo – aggiunge Stefania Rattazzi associata Fiaip ed esperta del settore lusso – concorrono più fattori, dalla piscina, alla vigna, dalla posizione panoramica all’accesso ai servizi. Tutti gli elementi che ruotano intorno alla casa sono al top di gamma. perché il cliente di un immobile di pregio non compra solo una casa, compra una storia, un simbolo, talvolta anche una firma”, sottolinea Rattazzi. Quindi, “Il lusso non è solo costoso, ma è esclusivo, inteso come accessibile a pochi”.

Quello del lusso è segmento dell’immobiliare che attrae una clientela perlopiù proveniente dall’estero, anche se nell’ultimo anno si delinea interesse anche da parte degli italiani, in particolare lombardi e qualche piemontese.  

Il paesaggio vitivinicolo del Monferrato richiama l’attenzione di chi investe nel mattone. Le compravendite delle seconde case sono salite anche del 4% rispetto al 2018, mentre i prezzi restano pressoché invariati rispetto all’anno scorso. “Se l’italiano è disposto a spendere tra i 200 e i 300mila euro, lo straniero investe anche 600 o 700mila euro, soprattutto se pensa di abitarci”, racconta Rattazzi. Se la richiesta è corretta, lo scarto tra il prezzo richiesto e quello realizzato è minimo.

Le locazioni che funzionano nel lusso sono quelle che offrono un servizio chiavi in mano. Servizi e utenze (wi-fi, assicurazione, pulizia, lavanderia) sono già conteggiate nella proposta: è una soluzione che risponde all’esigenza di semplificazione del cliente che desidera avere tutto a portata di mano.

L’emergenza coronavirus ha fatto sì che sia stato ancora una volta ribadito il concetto di casa come bene primario e un mezzo attraverso il quale trascorrere una vita migliore e più sicura. “Oggi noi tutti ci siamo resi conto di come si può lavorare in altro modo, da casa in smart working e che possiamo fare riunioni comodamente da casa” ha aggiunto Monti “avere una casa confortevole, di più ampia metratura e con spazi esterni è importante vivere una vita migliore per noi e per la nostra famiglia”.

Il post Covid 19 per il mercato immobiliare Estero e Lusso seguirà, con molta probabilità, un trend positivo di numero di transazioni con incremento non solo della clientela estera ma anche italiana. I prezzi dovrebbero rimanere allineati a quelli del 2019. Per le locazioni ci sarà una maggiore richiesta e visto il tracollo del mercato finanziario molti hanno già manifestato la volontà di ritornare ad investire nel mattone, pertanto avremo una maggiore offerta in termini qualitativi.

“Inoltre” ha rimarcato Monti “da un anno abbiamo avviato con Alexala un tavolo di lavoro per un progetto importante sulle locazioni turistiche nel Monferrato”. 

Rispetto al settore commerciale/industriale capannoni e fabbricati rappresentano un mercato che ha fortemente subito gli effetti della crisi degli ultimi 10 anni. I valori in un decennio sono scesi anche del 60%. Negli ultimi due anni invece si è registrato un rallentamento di questo trend negativo. Si rintracciano alcuni segnali incoraggianti come la ripresa della domanda di capannoni per lo stoccaggio merci tra il tortonese e l’ovadese, fin verso l’area di confine con la Liguria. L’aumento della richiesta per la logistica legata al trasporto merci non sempre però trova riscontro nell’offerta. Si configura così il bisogno di strutture capaci di ospitare nuove e importanti realtà, perché i vecchi capannoni non rispondono più alle attuali esigenze.
I gravi episodi che hanno colpito le infrastrutture lungo l’asse ligure e il rischio idrogeologico, con smottamenti e frane, hanno avuto pesanti ripercussioni su un mercato che stenta la ripresa. Criticità che nel 2019 “hanno inciso negativamente sull’ambito produttivo della zona, che invece con un’adeguata attenzione potrebbe portare a ottimi risultati”, commenta Rinaldo Zampino, consigliere provinciale Fiaip.

Se da un lato le nuove, benché rare, costruzioni hanno prezzi dai 650 ai 750 euro al metro quadro, dall’altro le vecchie edificazioni scendono vertiginosamente di valore, attestandosi tra i 250 e i 400 euro al metro quadro. Si affiancano poi molte vendite fallimentari dove il prezzo scende anche sotto i 100 euro al metro quadro. “Un anno fa noi operatori del settore – spiega Mauro Ravera affiliato Fiaip – avevamo accolto con soddisfazione l’introduzione della cedolare secca sulle locazioni commerciali. Speravamo che fosse l’apripista per la sua estensione anche per altri immobili come quelli industriali, invece è stata soppressa anche per i negozi. Una decisione che danneggia il comparto e che alimenta un generale clima di incertezza normativa”.

Nel 2019 il mercato immobiliare della provincia di Alessandria ha mostrato un incoraggiante segnale di ripresa: il numero di compravendite, dopo la contrazione del 2018, torna ad aumentare in modo significativo, mentre i prezzi si mantengono in leggero calo.

Il 2018 aveva registrato una diminuzione del volume delle transazioni, ponendo il territorio alessandrino in anomalia rispetto all’andamento nazionale del settore. Il 2019 invece vede il ritorno del segno positivo. Pur restando in attesa dei dati ufficiali Omi, la previsione di chiusura anno è almeno del 10,8% in più rispetto al 2018, con un totale di oltre 4.400 compravendite.

I prezzi sono ancora in generale discesa, circa il -4% in tutta la provincia. Solo la città di Alessandria vanta una ripresa, seppur faticosa, dei valori degli immobili: lo 0,5% in più nel primo semestre 2019 rispetto all’ultimo semestre del 2018 (Fonte Omi). Un dato che si accompagna a una robusta ripresa delle compravendite: si prevede di chiudere l’anno con circa il 30% in più di transazioni rispetto al 2018.

Dalle rilevazioni Fiaip, il mercato immobiliare mostra un andamento omogeneo nei vari comuni della provincia: compravenduto in salita e quotazioni in discesa. Unica eccezione è il tortonese in cui scendono le transazioni, mentre nel 2018 era la sola zona in tutto l’alessandrino ad avere il segno più per compravendite.