“Il commercio non sta morendo e i negozi sfitti sono pochissimi, cambiano dinamiche e aumenta pragmatismo”

ALESSANDRIA – Il commercio in città non sta morendo. È solo cambiato. Le considerazioni sono di Franco Repetto, Mediatore e Consulente Immobiliare Presidente APPC Alessandria – associazione piccoli proprietari, che ha analizzato lo scenario immobiliare commerciale cercando di smontare il quadro pessimistico emerso nelle ultime analisi sulla situazione del commercio locale. 

Nel centro cittadino Corso Roma e Piazzetta della Lega mantengono standard da via dello shopping prioritaria con le vie limitrofe che si adattano con maggiore flessibilità e vivono una rotazione più marcata. In corso Roma i canoni di locazioni raggiungono punte anche 2.500 euro, cifra che si abbassa nettamente nelle zone “secondarie”. Repetto specifica poi che la percezione diffusa secondo cui corso Roma sia in preda a un progressivo svuotamento sia falsa. “I locali piccoli e medi vengono riassorbiti istantaneamente, spesso superando i 30 €/m² per le posizioni d’angolo”. Certamente poi le vie limitrofe godono di una visibilità commerciale meno accentuata che si rispecchia in una “correzione dei canoni” del -5/10% rispetto al 2024 ma questa diminuzione di prezzo ha comunque “favorito l’ingresso di nuovi servizi e food di qualità, pur alimentando una sensazione di instabilità dovuta ai frequenti cambi di insegna”. Rispetto al passato comunque il tratto vicino a Piazza della Libertà “gode di canoni premium e rendite sicure, specialmente per locali già a norma”.

Poi ci sono alcune situazioni fortemente caratterizzate come via San Lorenzo e Galleria Guerci che “mantengono un fascino storico. San Lorenzo resta variegata (cura persona/gastronomia), mentre la Galleria è la culla delle attività di nicchia”. Per quanto riguarda i negozi sfitti al momento è via Dante la zona più in difficoltà con circa 6 locali sfitti mentre via Mazzini offre un ottimo rapporto qualità/prezzo per chi cerca servizi in una zona strategica tra ospedale e Borgo Rovereto. In tutti questi casi assistiamo a preferenze ormai indirizzate su spazi di picccola metratura, pari a 30-60 mq, quelli più richiesti e canoni tra 600 € e 900 €/mese.  Proprio per il forte mercato qui si registra una bassa rotazione e rappresentano una soluzione ideale per gioiellerie e boutique di nicchia.

Più articolata invece la situazione per Galleria Guerci, spiega ancora Repetto. Sebbene sia un elegante passaggio coperto che unisce via San Lorenzo a via San Giacomo della Vittoria è al momento al centro di un momento di transizione e di dibattito cittadino. Ideale per attività di nicchia o caffè storici, come accaduto fino al recente passato, Galleria Guerci è senza dubbio uno degli scorci architettonici più belli e storici di Alessandria. Tuttavia è importante ricordare che la Galleria è una struttura privata aperta al pubblico e proprio questa dimensione “complica talvolta gli interventi di manutenzione e ristrutturazione, che richiedono un accordo tra i numerosi proprietari degli immobili. Recentemente è nato il profilo Instagram “Galleriaguerci”, creato con l’obiettivo di valorizzare esteticamente il luogo e mostrare il suo potenziale agli imprenditori. A oggi anche qui a parte l’ex cinema, problema ormai datato, a cui speriamo si possa dare una soluzione ci sono due negozi in attesa di essere locati“.

Questo segna una crisi invece per i locali di grande Metratura (150-300 mq) con il canone al m² che quindi scende drasticamente a 9-12 €/m² (es. 300 mq a circa 3.500 €/mese) per rendere sostenibile l’operazione. In quest’ultimo caso le soluzioni che reggono si trovano nel quartiere Cristo e nel Retail Park dove Le zone di via Bensi e via Nenni (Cristo) e l’area Marengo/Retail Park attraggono chi ha bisogno di ampie metrature, facilità di parcheggio e logistica semplificata.

Anche la convinzione di un impoverimento dei locali sfitti in centro ad Alessandria sarebbe distorta, conclude Repetto, perché al momento in Corso Roma sono solo 2, in via Migliara sono 3, in via dei Martiri 1 solo e nessuno in Piazzetta della Lega. Infine, sebbene il rendimento dalla vendita delle mura sia calato (circa -9%), i canoni di locazione in centro tengono (+3% annuo).

Il centro storico non è dunque “un reperto archeologico, è un ecosistema vivo. La tenuta degli affitti (+3%) è il segnale che gli imprenditori scommettono sulla città. Non si paga un affitto più caro se non si pensa di incassare di più. Alessandria sta vivendo la sua “Belle Époque” del pragmatismo. La bellezza della città non sta più nell’aspettare il futuro, ma nel costruirlo sopra fondamenta che si stanno dimostrando solidissime. Quei pochi negozi vuoti non sono feriti, ma sono le caselle bianche di un cruciverba che la città sta completando con entusiasmo”.

Borsino dei Canoni di Locazione (Piano Strada)

Ecco i valori medi dei canoni di locazione (mensili) per i locali commerciali al piano strada: